大众网·海报新闻记者 尹蔚 日照报道

　　近日，日照市住建局印发《日照市新建商品住宅建设交付使用指导意见》的通知。新建商品住宅交付时，因买卖双方对交付条件、交付流程存在争议产生较多纠纷。当前相关法律法规对新建商品住宅交付方面的规定比较宽泛，对于交付条件、交付流程等方面的规定不够明确具体。为规范新建商品住宅交付行为，减少交付过程的争议纠纷，切实维护买卖当事人的合法权益，日照市住建局制定了《日照市新建商品住宅建设交付使用指导意见》（以下简称《指导意见》，进一步强化新建商品房建设交付过程管控，健全监督体系，引导房产开发企业积极履行主体责任。

　　附《日照市新建商品住宅建设交付使用指导意见》全文：

　　第一章 总则

　　第一条 为进一步规范新建商品住宅建设交付使用行为，明确交付程序，减少交付纠纷，切实维护买卖当事人的合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《建设工程质量管理条例》《商品房销售管理办法》《山东省商品房销售条例》《山东省物业管理条例》《山东省建筑装饰装修管理办法》《山东省住宅专项维修资金管理办法》《山东省住房和城乡建设厅关于调整新建住宅工程质量保修期的指导意见》（鲁建质安字〔2022〕4号）《日照市住房和城乡建设局关于印发的通知》（日建发〔2021〕47号）《日照市住房和城乡建设局关于推行住宅工程先验房后收房活动的通知》《日照市人民政府办公室关于印发新建商品房“交房即办证”和工业项目“验收即办证”实施方案（试行）的通知》(日政办字〔2020〕63号)等有关法律法规政策规定，结合实际，制定本指导意见。

　　第二条 本市行政区域内各类新建商品房的建设交付使用及相关的监督管理活动,适用本指导意见。

　　第三条 本指导意见所称新建商品房,是指由开发建设单位在城市规划区范围内依法取得国有土地使用权后开发建设的、用于房地产经营的房屋及其附属设施。

　　第四条 本着平等、自愿、公平、诚实信用原则，开发建设单位与买受人签订的商品房买卖合同是商品房交付及解决相关纠纷的依据。双方签订合同应审慎、全面，对合同示范文本未尽事宜可签订补充条款进行约定，切实维护双方的合法权益。

　　第二章 建设管理

　　第五条 开发建设单位应当按照《房地产开发项目建设条件意见书》的要求，进行房地产开发项目规划、设计和建设。

　　第六条 全装修交付的新建商品住宅项目，所有装饰装修方案必须严格执行国家有关住宅建筑的标准规范。鼓励实施菜单式装修，加大装配式建筑应用水平，由开发建设单位提供3套(含)以上不同标准或风格的装饰装修设计方案。按照部品的标准化体系原则，采用产品和设备管线集成化技术，逐步实现住宅装修的工业化、装修部品通用化。使用的装饰装修材料，应当有产品质量合格证明文件、中文标明的产品名称和生产厂家等产品标识。

　　第七条 商品房买卖合同的内容由当事人约定，应当明确以下主要内容：商品房基本状况；商品房的套内建筑面积、分摊的共有建筑面积和房屋建筑面积;商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期；装饰、设备标准；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施、公共设施、公共建筑的交付条件和期限及有关责任；经营性或者非经营性配套公共设施、公共建筑的产权归属；面积差异的处理方式；物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的交纳方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任；双方约定的其他事项。此外，还应当对商品房保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。商品房买卖合同应当附具商品房分层分户平面图。

　　第八条 商品房的供水、供电、燃气、供热、排水（雨水、污水）、道路、照明、通信、绿化、环卫、消防、安全防范、车库、车位、充电桩等基础设施的建设期限、建设时序，有关管线布置等要求,应当按照建设条件意见书、合同约定和有关规定,按期完成建设。配套建设的公共设施、基础设施工程竣工后，应当及时验收交付。

　　第九条 开发建设单位应当将项目用地、规划、建设、销售证件、销售价格、土地及在建工程抵押和查封情况、楼内主要管道位置及其他项目不利因素公示等内容，以及各项公共服务配套设施、小区配套停车位的位置、规模、产权归属及建设完成时间在商品房销售场所醒目位置公示，须告知买受人并在商品房买卖合同中予以明确。

　　鼓励建设智慧社区，推进智能安防设施建设，将智慧安防技术纳入小区建设标准，实现智能安防同步建设、同步交付。

　　第十条 开发建设单位在商品房销售场所应明示绿色建筑等级及技术措施、节能设施的保修期限和保护要求等内容，并在房地产开发项目手册、销售合同、商品住宅质量保证书和使用说明书中载明绿色建筑等级等相关内容。

　　第十一条 商品房配套车位在取得商品房预售许可或依法进行首次登记后，可按照规定进行租赁和销售。商品房配套车位销售应首先满足相关业主需要，在规定时间内相关业主放弃购买的，多余车位可向本小区其他业主出售。占用共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，不得销售、附赠。

　　第三章 交付使用

　　第十二条 开发建设单位在商品房买卖合同交付使用条件中,应当就商品房通过竣工验收、交付使用进行约定。推行交房即办证制度。

　　第十三条 涉及交付的项目，住房城乡建设行政主管部门依据项目交付计划进行现场督导检查。

　　第十四条 开发建设单位向买受人交付新建商品房应当符合下列基本条件：

　　（一）已完成房屋建筑工程先验房后收房并竣工验收备案；

　　（二）用水纳入城市自来水管网并分户装表供水;

　　（三）用电纳入城市供电网络并分户装表供电;

　　（四）燃气管道纳入城市燃气管网,并通气到户;

　　（五）供热暖气纳入城市供热系统，并供暖到户；

　　（六）雨水、污水排放实行分流,分别纳入城市雨水、污水排放系统;

　　（七）道路符合建设要求和通行条件;

　　（八）路灯安装完毕,符合城市照明专业设计要求;

　　（九）网络、通信等端口敷设到户;

　　（十）绿化工程按照经审查通过的绿化设计方案建设完毕;

　　（十一）按规定配备公厕和垃圾中转站，达到国家标准。

　　（十二）特殊建设工程取得消防验收合格证明文件，其他建设工程取得消防验收备案证明；

　　（十三）安全防范工程符合设计标准和专业技术要求;

　　（十四）电梯安全检验合格,符合安全运行要求;

　　（十五）环境保护符合标准要求;

　　（十六）物业管理区域已经划分并备案，前期物业服务单位确定,完成前期物业招标和前期物业管理备案，物业承接查验符合要求，物业管理用房符合规定标准并完成移交；

　　（十七）商品房分期交付使用的,交付工程与在建工程之间应当有明显、有效的隔离设施,不得合用内部道路。交付工程使用的消防车通道、消防车登高操作场地、高位消防水箱、消防水池、消防水泵房、消防控制室、室外消火栓系统、变配电房等公共消防设施应当列入首期工程并完成设计内容、实现设计功能。房地产开发项目分期开发的,可以分期进行竣工综合验收；

　　（十八）《房地产开发项目建设条件意见书》其他内容达到设计标准；

　　（十九）按公建配套立项、规划设计条件等要求完成配套公共服务设施的建设,应当按照“同步规划、同步设计、同步建设、同步交付”原则进行建设交付。配套公共服务设施不在本期项目内的，应当提交过渡使用方案，满足基本使用条件。

　　第十五条 开发建设单位应当提前进行风险排查与评估，制定包含查验整改、应急预案、管理流程、投诉受理等内容的交付工作方案，确保交付工作顺利实施。

　　第十六条 开展住宅工程先验房后收房工作，即在住宅工程分户验收合格后至交付买受人使用前，设立业主开放日，建设单位根据项目特点及具体情况有针对性的编制开放日活动实施方案，活动开展5日前，建设单位应发布公告，业主自愿报名，同时将实施方案报送属地建设行政主管部门。建设单位组织业主对工程项目进行实地查验，记录查验结果并组织对质量问题进行整改。业主开放日活动结束后5日内，建设单位应将《住宅工程业主开放日情况统计表》报属地建设行政主管部门。

　　商品房的质量保修期限，不得低于国家和山东省规定的建设工程的最低保修期限。交付使用的商品房存在质量问题,在保修期内,开发建设单位应当承担维修责任。商品房质量保修期限的起始日期自交付之日起计算。

　　第十七条 开发建设单位销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修标准等与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

　　全装修样板房保留时间自全部交付之日起不少于3个月。鼓励开发建设单位在商品房预售前邀请公证处对样板房进行公证，作为开发建设单位销售、交房的参照标准和依据。

　　第十八条 商品房交付使用时,其基础配套设施应当按照合同约定和有关规定移交有关单位维护管理;共用部位、共用设备、共用设施按照规定由前期物业服务单位承接查验。

　　第十九条 商品房通过联合验收后，开发建设单位应当将公共服务设施按照房屋设施用途移交使用管理权。

　　教育、养老、物业用房、社区服务、行政管理等用房,应当向所在地的区（县）人民政府确定的有关部门或者单位移交;物业管理用房应当向前期物业服务单位移交;其他配套用房和设施应当按照有关规定移交。

　　第二十条 开发建设单位向买受人交付商品房流程：

　　（一）开发建设单位在商品房交付前，依商品房买卖合同约定的方式通知买受人关于交付商品房的时限和注意事项。

　　（二）开发建设单位在交付商品房项目前，要规范设立总平面示意图、房屋楼栋号标识、行驶方向指引及提(警)示等标识标牌，字迹、图例应清晰。分期交付的，交付工程与在建工程之间应有明显的、有效的隔离设施，不得合用内部道路。

　　（三）开发建设单位当依据商品房买卖合同及相关法律法规规定于项目交付使用前五日内在交房现场醒目位置公示以下资料，公示期限不得少于三十日。

　　1.商品房买卖合同约定及法律法规要求的开发项目各项验收合格和投入使用的证明材料,其中申请了联合验收的项目，对已纳入联合验收内容的事项，可以仅公示联合验收意见书;

　　2.涉及建设工程主要使用功能、结构安全和可能对人体健康产生影响的重要建设工程材料的品牌、型号、产品标准、生产厂家等信息；

　　3.房屋面积实测绘报告;

　　4.物业服务企业承接查验备案或交接情况。

　　（四）交付现场办理流程如下：

　　1.核实买受人身份：开发建设单位在向买受人交付商品房时，应当核验买受人身份(包括多个买受人);买受人本人因故不能亲自到场而委托他人或其他组织代为办理的，开发建设单位应当核验买受人的书面委托、买受人及代理人双方的身份证明。

　　2.查验房屋状况：开发建设单位应当协助买受人或其委托的他人、其他组织现场按照合同约定的范围、标准逐一查验房屋状况，查验双方应当对房屋交接查验情况予以记录。

　　房屋查验应至少包括以下范围：房屋屋面、外墙（窗）、卫生间等是否渗漏；房屋墙体、地面、顶棚等是否开裂；房屋地面是否空鼓超标，房屋墙面抹灰、墙地砖镶贴是否空鼓；房屋水、电、气能否正常使用；买卖合同上注明的房屋设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符等。

　　3.提供相关资料：开发建设单位应按规定向买受人提供包括住宅使用说明书和住宅质量保证书在内的商品住宅使用手册、买受人共有的非经营性配套公共建筑和公共设施清单、分户验收“一户一档”电子档案及物业服务指南或手册等。

　　开发建设单位对新建的商品住宅统一进行装饰装修的，交付时还应当向买受人提供住宅装饰装修工程竣工图、室内环境质量检测报告。

　　4.确认房屋建筑面积及结算相关费用：商品住宅的买受人应当在办理住宅交付手续前，一次性足额交存首期住宅专项维修资金。开发建设单位应当与买受人确认房屋建筑面积，并依商品房买卖合同及补充协议约定结算实测与预测面积差异产生的费用;太阳能热水系统等设计文件已经明确的设施设备，不得额外收取费用；收取按合同约定可以提前收取的费用。

　　开发建设单位在交房时不得巧立名目乱收费，需代收的费用要将代收费用的名称、标准和文件依据在交房场所公示，同时还应公示与经营单位签订的代收协议，否则一律不准代收。

　　5.办理房屋交接手续：开发建设单位与买受人办理完前述手续后，应当转交房屋钥匙，并签收房屋交接单，完成商品房的交付。

　　6.相关问题处理：开发建设单位应在商品房交付现场设立问题投诉处，由相关负责人接待受理购房户的投诉，限期解决问题。

　　第二十一条 开发建设单位与买受人办理交房手续的同时，应当按商品房买卖合同约定，为买受人提供相关资料，协助买受人办理新建房屋所有权转移登记。

　　第四章 相关责任

　　第二十二条 房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。商品房不符合交付使用条件的,不得交付使用。新建商品房的交付，应由开发建设单位负责，并组织实施。

　　违反《建设工程质量管理条例》规定，开发建设单位有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任：

　　（一）未组织竣工验收，擅自交付使用的；

　　（二）验收不合格，擅自交付使用的；

　　（三）对不合格的建设工程按照合格工程验收的。

　　第二十三条 前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定。

　　未在商品房买卖合同中约定的项目（如太阳能等设施设备），并未与买受人达成一致意见，不得在房屋交付时及交付后向买受人额外收取费用，相关费用由开发建设单位承担。

　　第二十四条 开发建设单位应当按照商品房买卖合同的约定按期交付商品房;迟延交付的，应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，开发建设单位应当及时依商品房买卖合同约定方式告知买受人真实情况和正在采取的措施，并保持与买受人的信息沟通。经催告在三个月内仍未交付的，买受人有权解除合同，房地产开发企业应当赔偿由此给买受人造成的实际损失。买受人应当按照商品房买卖合同的约定，接收符合交付条件的商品房，不得无故拖延或者拒绝接收。

　　未按照本意见第二十二条规定条件交付房屋的，以未按照合同约定时间交付处理，由开发建设单位承担延期交付责任。

　　第二十五条 商品房交付过程中存在以下情形的，买受人有权退房：

　　（一）商品房销售后，建设单位擅自变更规划、设计的；

　　（二）经批准的规划变更、重大设计变更未在法定时限内书面通知买受人的；

　　（三）依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验主体结构质量不合格的；

　　（四）法律法规规定的其他情况。

　　第五章 附则

　　第二十六条 其他预售房屋的交付流程，可参照本意见施行。

　　第二十七条 本意见施行前已经签订商品房买卖合同的交付行为，原则上按照合同约定执行，也可由合同双方商协一致后参照本意见执行。本意见施行之日尚未签订商品房买卖合同的交付行为，按照本意见执行。

　　第二十八条 本指导意见自2022年10月1日起施行，有效期至2027年9月30日。