大众网记者 尹蔚 日照报道

　　11月21日，日照市住房和城乡建设局官方网站发布关于《日照市商品房预售资金监管办法（征求意见稿）》征求意见建议的公告，以下是具体内容。

　　日照市商品房预售资金监管办法（征求意见稿）

　　第一章 总 则

　　第一条为了规范商品房预售资金监督管理，维护商品房交易双方合法权益，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）《山东省商品房销售条例》《山东省商品房预售资金监管办法》《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）《关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）等法律、法规及相关规定，结合日照市实际，制定本办法。

　　第二条日照市行政区域内商品房预售资金的收存、支出、使用以及监督管理，适用本办法。

　　本办法所称商品房预售资金，是指房地产开发企业将其开发的新建商品房在完成不动产首次登记前进行预售，由购房人按照商品房买卖合同约定支付的房价款（包括定金、首付款、按揭商业贷款、住房公积金贷款以及其他形式的全部购房款）。

　　本办法所称预售人，是指依法取得《商品房预售许可证》进行商品房预售的房地产开发企业。

　　本办法所称预购人，是指购买预售商品房的单位或者个人。

　　第三条市住房城乡建设主管部门负责指导和监督全市商品房预售资金监管工作。

　　市住房保障管理服务中心负责市城市规划区范围内（包括日照街道、石臼街道、秦楼街道、卧龙山街道、原香河片区）商品房预售资金监管工作。

　　各区县、功能区住房和城乡建设部门（上述部门单位以下均简称住建部门）按照事权，负责各自行政区域内商品房预售资金监管工作。房地产管理事权调整的，按照调整后的相关规定实施。

　　日照市地方金融监督管理局负责对地方金融机构预售资金管理进行监督管理。

　　中国人民银行日照市分行负责对银行业金融机构商品房预售资金监管账户管理进行监督管理。

　　国家金融监督管理总局日照监管分局负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。

　　各相关部门要按照各自职责，加强数据共享，共同做好商品房预售资金监管的相关工作。

　　第四条商品房预售资金监管，遵循“专户专存、专款专用、全程监管、节点控制”的原则。

　　第五条商品房预售资金监管期限，自取得《商品房预售许可证》开始，至房屋所有权首次登记终止。

　　第二章 监管银行及账户

　　第六条住建部门应按照事权，会同同级人民银行、国家金融监管、地方金融监管等部门通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定本辖区内能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行。住建部门应对中标的商业银行通过门户网站予以公示。商业银行与住建部门签订《商品房预售资金监管金融服务协议》，成为商品房预售资金监管合作银行（以下简称监管银行）。

　　监管银行名录实行动态管理，原则上每三年招录一次。合作期内，对存在违规行为及不具备资金监管能力的监管银行，住建部门要及时清出名录。

　　监管银行应当建立具体承接商品房预售资金监管业务的分支机构名录库，并加强监管指导，承担相应经济、法律责任。

　　第七条房地产开发企业在申请商品房预售许可前，应当从公示监管银行名录中选择监管银行，按照一个预售许可证对应一个账户原则，开设商品房预售资金监管专用账户（以下简称监管账户），监管账户名称为“开户单位(全称)+项目名称(依法可使用简称的可使用简称)+预售资金监管专户”。住建部门、监管银行、房地产开发企业三方签订《日照市商品房预售资金监管协议》（以下简称监管协议）。

　　未开立监管账户、未签订监管协议的，不得核发《商品房预售许可证》。监管银行、账户应当在《商品房预售许可证》《商品房买卖合同》《按揭贷款合同》上载明，并在商品房销售现场显著位置进行公示。

　　第八条房地产开发企业申请办理商品房预售许可时，应在预售方案中明确预售资金方案，应包括监管项目的重点监管额度、工程建设费用、各工程节点的用款使用计划等。

　　第九条监管协议应当明确监管项目范围、监管帐户名称及账号、预售资金收存和使用方式、监管额度、违约责任等内容，协议主要内容要在预售方案中予以明确，并通过附件方式在《商品房买卖合同》中予以体现。

　　签订监管协议时，预售人应向住建部门提交项目概况表、合同概况表、施工进度计划表、规划总平面图、规划许可证等资料。上述资料发生变更的，房地产开发企业应当及时向住建部门提供变更后的资料。相关资料能够通过共享获取的，无需重复提交。

　　第十条监管账户设立后，原则上不得更改，因监管银行被取消监管资格等原因确需变更的，由预售人在监管银行名录中重新选取监管银行并开设监管账户，同时报送住建部门和预售许可审批部门，原监管账户中所有资金应全部转入新监管账户，并相应变更预售许可信息，监管银行及相关银行应当配合做好有关交接工作。

　　第三章 预售资金收存

　　第十一条预售资金应当全部直接存入监管账户，用于与预售商品房有关的工程建设，预售人不得直接收存房价款。

　　预售人应及时与预购人签订商品房买卖合同，并向预购人出具《商品房预售资金缴存单》。预购人凭《商品房预售资金缴存单》通过资金监管专用缴款POS机、监管银行网点、监管银行手机APP转账等方式将首付款、分期付款直接交入监管账户后，住建部门按规定办理商品房买卖合同备案。

　　监管银行收到预购人交存和贷款银行转入的房价款后，向预购人出具《商品房预售资金监管收款凭证》，并将信息传至住建部门。

　　第十二条商品房预售资金监管按幢计算，额度为楼幢预测绘面积与商品房预售资金监管标准的乘积。

　　商品房预售资金监管标准毛坯房按照 3300 元/平方米执行，全装修的按照4000元/平方米执行。

　　商品房预售资金监管标准，由住建部门组织相关专业机构结合所在区域、结构型式、房屋用途等因素综合测定，并定期调整公布。

　　第十三条商品房预售资金进入监管账户后，当资金总额达到既定监管额度后，预售人方可自行提取监管额度以外的资金，并优先用于预售项目工程建设。

　　第十四条商品房预售资金监管标准根据销售单价及开发企业信用等级实行差异化管理。

　　（一）楼幢预售商品房毛坯价格不高于10000 元/平方米的项目，按 3000 元/平方米的标准监管预售资金；全装修价格不高于12000 元/平方米的项目，按 3700 元/平方米的标准监管预售资金。

　　（二）预售商品房地下车库、车位，按 2000 元/平方米的标准监管预售资金。

　　（三）上年度信用等级为 AAA 级的房地产开发企业，监管标准在现行标准基础上降低 15%；连续 2 年信用等级为 AAA 级的，监管标准在现行标准基础上降低 20%；连续 3 年信用等级为 AAA级的房地产开发企业，监管标准在现行标准基础上降低25%；连续 5 年以上（含 5 年）信用等级为 AAA 级的房地产企业，可为每个项目申请定额监管，定额监管额度可由住建部门综合企业和项目情况确定。

　　（四）上年度信用等级为 AA 级的房地产开发企业，监管标准在现行标准基础上降低 5%；连续 2 年及以上信用等级为 AA级的，监管标准在现行标准基础上降低 10%；

　　开发企业信用等级以上一年度日照市住房和城乡建设局公布的等级评价结果为依据。

　　第十五条当监管账户已缴存资金总金额占合同约定总金额不足90%时，住建部门可停止该项目的网签备案及预售资金的拨付业务。

　　第十六条房地产开发企业如出现下列不按规定交存商品房预售资金的情况，住建部门可暂停该项目的商品房网签业务，有特殊情况的，提供说明材料：

　　（一）商品房买卖合同正式签订30天未存入全款或首付款完成备案的;

　　（二）商品房买卖合同正式签订90天未存入按揭贷款的。

　　第四章 支出和使用

　　第十七条商品房预售资金监管按照工程建设进度一般分为6 个控制节点，分别为预售许可、主体结构完成一半、主体结构封顶、单体施工结束、竣工综合验收备案、房屋所有权首次登记。

　　监管资金留存比例，是指监管账户中的资金余额占商品房预售资金监管额度的百分比。当取得预售许可时，监管资金留存比例为80%；主体结构完成一半节点时，监管资金留存比例为60%；当主体结构封顶时，监管资金留存比例为35%；当单体施工结束时（屋面、内外墙、地面、门窗、电梯安装等施工完毕），监管资金留存比例为20%；当竣工综合验收备案合格时，监管资金留存比例为10%；当取得房屋所有权首次登记证书时，监管终止。

　　实行预售资金留存比例差别化管理：

　　1.对开发企业信用评价为 AAA 级的，在信用评价有效年度内，降低5个百分点商品房预售监管资金留存比例（不含房屋所有权首次登记节点）；信用评价为 AA 级的，降低3个百分点商品房预售监管资金留存比例（不含房屋所有权首次登记节点）；信用评价等级为B级的开发企业，节点留存比例提高5个百分点。

　　2.无土地使用权抵押、无在建工程抵押的项目，竣工验收备案合格的，在完成房屋所有权首次登记前可降低5个百分点商品房预售监管资金留存比例。

　　3.高层楼房（10 层及 10 层以上，或高度 28 米以上）可申请增加一个拨付节点，超高层楼房（40 层以上或高度 100 米以上）可申请增加两个拨付节点，但监管资金留存比例不突破有关规定。

　　4.房地产开发项目中实施的装配式建筑、超低能耗绿色建筑和三星级绿色建筑工程，可根据《日照市人民政府关于促进建筑产业绿色高质量发展的实施意见》（日政办字〔2020〕68 号）相关规定，申请提前一个节点拨付商品房预售监管资金，但不包括最后一个节点，且不与其他提前拨付优惠政策相叠加。

　　5.被列为省级及以上试点示范项目的，该项目预售资金监管标准在现行标准基础上降低10%；商品房预售监管资金留存比例可降低2个百分点。

　　第十八条开发企业关联的参股、控股企业的预售资金监管标准、留存比例等，可申请按信用评价等级较高的企业信用等级执行。开发企业（含参股、控股企业以及项目公司、子公司）本年度有违法违规行为，被监管部门行政处罚的，取消已经享受的优惠政策，并在当年度内不得再申请相关监管优惠政策。

　　第十九条实行商品房现房销售的项目，该开发企业（含参股、控股企业以及项目公司、子公司）其他项目预售资金监管标准在现行标准基础上降低 20%；商品房预售监管资金留存比例可降低5个百分点。

　　实行封顶预售的项目，该开发企业（含参股、控股企业以及项目公司、子公司）其他项目预售资金监管标准在现行标准基础上降低10%；商品房预售监管资金留存比例可降低2个百分点。

　　商品房现房销售、封顶预售的项目需为上一年度和本年度的，且该项目楼幢实现现房销售、封顶销售的面积需占该项目楼幢总面积的50%及以上。该条优惠条件不与其他提前拨付优惠政策相叠加。

　　第二十条信用等级为 AAA 级，在信用评价有效年度内，申请预售许可项目的，在其他法定条件具备的情况下，工程形象进度达到总层数的 1/5 即可提报申请资料。

　　预售人出现失信行为被降低信用等级的，取消相应优惠政策支持。

　　第二十一条上年度信用等级为 A 级（含 A 级）以上的房地产开发企业，在主体结构封顶控制节点之前，可凭银行出具的《日照市商品房预售资金监管现金保函》，申请抵顶同等金额的商品房预售监管资金，但抵顶总额不超过监管额度的 30%。银行机构开展保函置换预售监管资金业务需要按照《中国银保监会办公厅 住房和城乡建设部办公厅 中国人民银行办公厅 关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关规定的通知》（银保监办发〔2022〕104号）文件要求办理。

　　第二十二条预售人申请使用商品房预售资金监管额度以内的资金，应当按照工程建设进度控制节点提出用款申请，并不得突破本办法第十七条规定的监管资金留存比例。预售人应当提交以下材料，并对材料的真实性负责：

　　（一）用款申请表（资金须直接拨付至用款单位）。

　　（二）项目监管账户资金余额证明。

　　（三）工程形象进度表（附彩色现场照片）；

　　（四）工程节点证明材料：1．达到预售许可工程节点的，提供基础工程质量验收证明、预售许可证明；2．达到主体结构完成一半节点的，提供开发企业、施工单位、监理机构出具的工程进度证明；3．达到主体结构封顶节点的，提供主体结构工程质量验收证明；4.达到单体施工结束的，提供开发企业、施工单位、监理机构出具的工程进度证明；5．达到单体竣工验收节点，提供工程竣工验收证明；6．达到房屋所有权首次登记节点的，提供房地产开发项目房屋所有权首次登记证明材料。

　　（五）预售人已经向施工单位拨付，提供已经付款相关证明；预售人拟向施工单位拨付款项的，提供对方指定的银行账户。

　　（六）法律、法规规定的其他文件材料或者住建部门认为需要提供的其他证明材料。

　　第二十三条监管账户内资金未达到剩余工程建设节点用款额度，开发企业因支付建设工程款、建筑材料款、设备款出现困难，存在引发社会矛盾风险隐患，确需使用预售监管资金支付相关费用的，预售人可向住建部门申请提高工程节点支付比例，并承诺限期补足重点监管额度资金或限期完成达到超额使用资金的工程节点，可依申请拨付使用。

　　第二十四条住建部门在受理预售人的用款申请后，应当在5个工作日内核实，对符合使用条件的，出具《商品房预售监管资金拨付通知单》；不符合条件的，出具不予拨付通知单。《商品房预售监管资金拨付通知单》中应当明确资金拨付额度及方向。有下列情形之一，应当下达不予拨付通知单，并向预售人反馈理由：

　　（一）实际用途、收款单位与合同约定不符的；

　　（二）申请资金超出使用节点或者用款额度的；

　　（三）未足额将预售资金存入监管账户的；

　　（四）有违法违规行为未完成整改的；

　　（五）其他不符合使用规定的情形。

　　第二十五条监管银行应当按照《商品房预售监管资金拨付通知单》，核对信息后，在2个工作日内将资金拨付给通知载明的相关单位。

　　监管银行应当做好监管账户监控，发现房地产开发企业存在违规挪用预售资金问题的，应当停止拨付，并立即告知住建部门，住建部门要及时做出处理。

　　第二十六条监管银行发现存入预售人一般账户的款项为应存入监管账户的购房款的，应督促预售人存入监管账户并告知住建部门。

　　监管银行发现预售人监管账户在当日累计支出100万元（含）以上，或5天内累计支出300万元（含）以上的，用途与本项目建设无关的拨款的，应及时告知住建部门，经住建部门审核同意后再进行拨款。

　　第二十七条在商品房项目完成不动产首次登记前，监管银行不得擅自扣划监管额度内预售资金；集团公司不得抽调开发公司（含参股、控股企业以及项目公司、子公司）监管额度内预售资金。

　　第二十八条有关部门对监管账户内预售资金进行冻结或者扣划的，监管银行应当向有关部门说明监管账户和监管额度内预售资金的性质，并及时向住建部门提供相关执行信息。

　　人民法院保全、执行商品房预售资金的，按照《最高人民法院 住房和城乡建设部 中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》(法〔2022〕12号)执行。

　　第五章 终止和解除

　　第二十九条预售人取得房屋所有权首次登记证书后，可以申请终止商品房预售资金监管，应如实填写、提交以下材料，并对材料的真实性负责：

　　（一）终止监管申请书；

　　（二）授权委托书及受托人身份证复印件；

　　（三）法律、法规规定的其他文件材料。

　　第三十条预售人申请终止商品房预售资金监管，住建部门应当自受理之日起 2 个工作日内进行审核。符合终止预售资金监管条件的，出具《商品房预售资金监管终止通知单》；不符合条件的，出具不予终止通知单。

　　监管银行应当按照《商品房预售资金监管终止通知单》，核对信息后终止监管。

　　第三十一条预售人和预购人协商一致或者生效法律文书判决解除商品房预售合同，需从监管账户退回相应购房款的，预售人可持网签合同注销证明及资金存入监管帐户证明等资料向住建部门申请退回相应购房款，住建部门应在 2 个工作日内出具《商品房预售资金监管退款通知单》。

　　监管银行应当按照《商品房预售资金监管退款通知单》将监管资金退回相关账户。

　　第六章 法律责任

　　第三十二条预售人有下列行为的，住建部门责令其限期整改，记入房地产开发企业信用档案；逾期不改的，可暂停其预售资金使用。情节严重的，可暂停其预售合同网签业务，并依法予以行政处罚：

　　（一）未按照规定将商品房预售资金存入监管账户的；

　　（二）未按照规定使用监管额度内预售资金的；

　　（三）未按照规定提供真实的申请资料的；

　　（四）监管额度内预售资金被抽调的。

　　（五）变相逃避商品房预售资金监管的；

　　（六）其它违反本办法或者监管协议的行为。

　　第三十三条对违规企业的法定代表人、主要负责人、财务负责人，由住建部门依据《国务院办公厅关于进一步完善失信约束制度构建诚信建设长效机制的指导意见》（国办发〔2020〕49号）和《全国公共信用信息目录》有关规定，归集相关公共信用信息并向市信用平台推送，记入相关主体的信用记录。

　　第三十四条监管银行有下列行为的，将暂停或终止其监管银行资格，并由其承担相应责任，同时通报金融管理部门按有关规定处理。情节严重的，取消商品房预售资金监管银行资格，5年内不得参与监管银行招标。造成严重后果的，依法追究其法律责任：

　　（一）未将预售资金按规定存入监管账户或未将按揭款划入监管账户的；

　　（二）未经住建部门批准，擅自支付监管账户中的预售资金的；

　　（三）擅自截留、挪用或拖延支付商品房预售资金的；

　　（四）其他违反本办法或监管协议的行为。

　　监管银行未经住建部门同意，擅自拨付预售资金的，应当负责追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任。

　　第三十五条按揭贷款银行、受托银行未按规定将购房人的按揭贷款、住房公积金贷款发放至监管账户，不予整改、不配合划转或追缴资金至监管账户的，3年内不得在日照市从事预售资金监管业务，3年内市住房公积金管理中心不再委托其发放住房公积金贷款。

　　第三十六条施工、监理、材料供应等单位提供虚假证明或者采取其他方式协助预售人违规申请、使用预售资金的，由相关部门依法依规处理。由此导致资金被挪用、转出的，负责追回；无法追回的，承担赔偿责任；造成社会问题或法律后果的，依法承担相应的法律责任。

　　第三十七条住建部门和监管银行工作人员在预售资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法依规处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第七章 附 则

　　第三十八条各区（管委）依据本办法执行，莒县、五莲县可依据本办法，结合当地实际，制定本行政区域内的商品房预售资金监管办法实施细则。

　　第三十九条已逾期交付或存在较大逾期交付风险的项目，可按照“保交楼”有关政策要求，由住建部门会同属地人民政府（管委会）制定“一楼一策”方案，封闭管理，保障账户资金安全，用于保障项目建设及交付。

　　第四十条本办法自 2023 年 月 日起施行，有效期至2028 年 月 日，《日照市商品房预售资金监管办法》（日建发〔2018〕114 号）同时废止。本办法施行前已取得预售许可的房地产开发项目的预售资金监管工作按照原有关规定执行。

　　第四十一条日照市已发布政策与本办法规定不一致的，以本办法为准。