日照市物业管理工作的意见

各区县人民政府、管委，市政府各部门、单位，国家、省属驻日照各单位：

为完善物业管理体制机制，规范物业管理行为，提高物业服务水平，改善人民群众生活居住和工作环境，根据国家、省法规政策规定，结合我市实际，现就加强物业管理工作提出以下意见。

一、充分认识加强物业管理工作的重要意义

物业管理工作关系群众切身利益，是加强城市管理、改善人居环境、促进文明建设、构建和谐社会的必然要求。近年来，随着城镇化进程的加快，我市住宅小区开发建设规模不断扩大，物业管理工作取得较大进步。但从总体上看，我市物业管理工作仍处于起步阶段，物业管理机构不健全、运行机制不完善、配套政策相对滞后、齐抓共管意识不强、物业服务收费困难等问题较为突出，制约了物业管理行业健康发展。各级各部门单位要充分认识加强物业管理、规范物业行业、促进产业发展的重要性，统一思想、明确责任，健全机制、强化措施，积极促进物业管理行业健康发展，提高群众生活居住的舒适度和满意度。

二、建立健全物业管理工作体制机制

（一）加强物业管理工作力量建设。市、区住房城乡建设部门及街道办事处、乡（镇）人民政府要健全或明确相关机构负责物业管理工作，配备专门工作人员，确保工作力量与其承担的职责任务相适应。各级财政部门根据财力状况和工作需要安排相关支出。

（二）明确各级工作职责。市住房城乡建设部门负责制定全市物业管理、住宅专项维修资金的政策、制度；负责做好全市物业管理工作的业务指导和监督管理；负责全市物业服务企业资质、信用考评管理；负责全市住宅专项维修资金的指导、监督，收缴主城区办理房屋权属登记区域的住宅专项维修资金，并划转给东港区、日照经济技术开发区、山海天旅游度假区、日照国际海洋城住房城乡建设部门。

各区住房城乡建设部门按照“属地管理、分级负责”的原则，具体负责辖区内的物业管理工作；负责物业服务企业三级（含三级暂定）资质审批；负责对住宅小区物业服务合同约定的物业服务内容进行日常监督、检查、考核；负责物业服务企业的信用考评管理；负责前期物业服务招投标工作；负责物业服务质量等级和收费约定备案工作；负责业主委员会备案工作。东港区住房城乡建设部门负责辖区内办理房屋权属登记区域的住宅专项维修资金的收缴、管理、使用，负责承接市级划转住宅专项维修资金的管理、使用；岚山区住房城乡建设部门负责辖区内住宅专项维修资金的收缴、管理、使用；日照经济技术开发区、山海天旅游度假区、日照国际海洋城住房城乡建设部门负责承接各自辖区内市级划转住宅专项维修资金的管理、使用。

街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织、指导业主大会、业主委员会履行职责开展工作；负责对物业服务企业进行考评；负责建立并实行物业管理联席会议制度，召集社区居委会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或业主代表、专业经营单位和城管执法、住房城乡建设等部门及时协调解决物业管理中遇到的困难和问题。

社区居委会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理；负责协助街道办事处、乡（镇）人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。

（三）完善物业管理联动机制。推动物业管理工作重心下移，建立“市、区、街道（乡镇）、社区”四级管理机制，充分发挥街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居委会在社区管理、物业管理中的重要作用，使物业管理与社区管理有效结合，逐步推动物业管理纳入社区管理体系。市直各有关部门单位要按照“条块结合、齐抓共管”的原则，各司其职，各负其责，共同做好物业管理服务工作。推行“管理进社区”，财政、公安、民政、住房城乡建设、规划、工商行政管理、质量技术监督、环境保护、综合行政执法、物价、消防等部门要按照各自职责加强监督管理，对违法违规行为及时作出处理，使政府管理辐射到物业管理区域。

三、加强新建物业与前期物业管理

（一）加强配套建筑与设施设备的监管。规划部门审批房地产开发项目规划和进行规划核实时，应按规定规划配置物业服务用房、社区配套用房。物业服务用房由建设单位无偿提供，属于全体业主共有，物业服务用房面积要按建设工程项目总建筑面积的3‰—5‰配置，最少不得低于100平方米，并具备水、电、采光、通风等正常使用功能。社区配套用房面积300至700平方米。鼓励建设单位为其开发的住宅小区物业管理提供部分经营用房。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，建设单位不得销售；将车位出租的，应当交纳车位场地使用费，车位场地使用费属于全体业主共有。

住宅小区内供水、供气、供热等分户计量装置或者入户端口以外设施设备的各类建设资金，统一并入城市基础设施配套费。本意见实施前建设的住宅小区，专业经营设施设备未移交给专业经营单位的，原则上要在2016年底前全部完成交接。专业经营单位无正当理由拒绝、拖延投资建设或接受专业经营设施设备的，责令限期整改并追究其责任。

（二）做好前期物业管理与物业交付工作。建设单位应当依法通过招标的方式选聘前期物业服务企业，并向项目所在地住房城乡建设部门和价格主管部门备案。建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报项目所在地住房城乡建设部门备案，并在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。建设单位应当在住房城乡建设部门、街道办事处、乡（镇）人民政府的监督下，按照规定向前期物业服务企业移交物业服务用房和有关资料。新建住宅小区的配套建筑及设施设备经验收合格后，方可办理物业交接手续。

四、加强对业主大会、业主委员会的指导和监督

各区街道办事处、乡（镇）人民政府要按照《山东省物业管理条例》的规定，组织、指导业主大会筹备组组建、首次业主大会会议召开、业主委员会换届等工作，把好业主委员会成员人选关，监督业主大会、业主委员会依法履职尽责。未成立业主委员会的住宅小区暂由社区居委会代行业主委员会的职责。探索业主委员会与社区居委会成员的交叉任职，更好地发挥社区居委会对物业管理的指导、监督作用。市、区住房城乡建设部门要加强对业主委员会成员的政策培训，指导业主委员会成员提高政策水平和自治能力，调动业主委员会的积极性和能动性。要充分发挥社区组织对业主的教育引导作用，采取多种形式，积极教育、引导业主自觉遵守管理规约，配合物业管理工作，提高业主依法依规使用房屋的意识和积极履行合同义务的意识。

五、规范物业服务行为

（一）加强物业服务合同管理。业主委员会经业主大会授权，要与通过招投标或者协议方式选聘的物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同。物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、物业服务用房、专项维修资金的管理与使用、合同期限以及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定，并向住房城乡建设部门备案。

（二）严格落实住宅物业服务收费政策。住宅物业服务收费要遵循“公开合理、质价相符”的原则，实行政府指导价和市场调节价。物业行业自律组织要会同质量技术监督部门，依据国家或省有关规定，参照山东省《物业服务规范》系列标准，制定发布适合我市实际的物业服务规范和等级标准。普通住宅前期物业服务费实行政府指导价，并实行分等级定价。市价格主管部门要会同同级住房城乡建设部门根据物业服务等级、服务成本等因素，制定普通住宅前期物业服务费基准价及浮动幅度，定期向社会公布。非普通住宅及业主委员会成立后的普通住宅物业服务费实行市场调节价，由业主大会授权业主委员会与物业服务企业约定服务等级和收费标准。前期物业服务合同已到期且未成立业主大会的住宅小区，由社区居委会组织业主协商确定服务内容和收费标准。列入市、区确定的整治改造范围未实施物业管理的老旧住宅小区，由价格主管部门会同住房城乡建设部门确定物业服务费临时收费标准。专业经营单位应当向最终用户收取有关费用，不得强制物业服务企业代收费用，也不得因物业服务企业拒绝代收而停止提供服务。

六、做好物业维护维修

（一）建立新建物业质量保修金制度。建设单位在新建物业验收备案前，按照物业建筑安装总造价3%—5%（6层以下的低层和多层建筑按3%，7—11层的小高层建筑按4%，12层以上的高层建筑按5%）的比例，一次性向住房城乡建设部门招标选定的商业银行设立的账户交存物业质量保修金。建设单位购买了工程质量责任保险的，所承保物业可不交存物业质量保修金。通过住宅性能认定的物业，建设单位交存物业质量保修金的比例可以适当降低。建设单位不履行保修义务的，业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经住房城乡建设部门核实后，维修费用在物业质量保修金中列支。物业分部工程质量保修期届满后，建设单位履行了法定保修责任的，住房城乡建设部门应当将与分部工程相对应的物业质量保修金本息余额及时退还建设单位。住房城乡建设部门对物业质量保修金的交存、使用、管理和退还实施统一监督管理。

（二）抓好共用部位及公用设施设备的维护维修。物业保修期届满后，物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维护和管理责任，由业主共同承担。住宅小区内的电梯是属于业主共有的特种设备，由物业服务企业或者业主根据物业服务合同约定，按照特种设备管理法律、法规的有关规定，委托专业服务单位负责维护、保养。住房城乡建设、财政等部门要根据有关规定，按照“专户储存、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则，规范住宅专项维修资金缴存、账户设置、使用管理和应急维修等程序，加强对住宅专项维修资金的全方位监管，维护所有权人的合法权益。

（三）加强专业经营设施设备的维护。住宅小区内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，应当承担分户计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。专业经营单位可以将专业经营设施设备的维护、保养等事宜委托给物业服务企业承担，物业服务企业可以按照委托合同向专业经营单位收取报酬。专业经营设施设备的维护、保养等费用，不得从专项维修资金中列支。

七、加强老旧住宅小区整治改造和物业管理

按照省政府有关部门联合下发的《关于推进全省老旧住宅小区整治改造和物业管理的意见》（鲁建发〔2015〕5号）要求，坚持“政府主导、业主参与、社会支持、企业介入”的原则，积极推进全市老旧住宅小区整治改造和物业管理。按照有关规定，结合周边城中村和棚户区改造，鼓励符合条件的老旧住宅小区纳入成片区旧城改建范围，享受棚户区改造政策。老旧住宅小区的范围，由市、区政府（管委）根据实际情况划定。

老旧住宅小区的市政公用基础设施与公共服务设施配套、安全防控系统建设和建筑节能改造建设资金，由市、区政府（管委）根据实际需求和财力情况，按一定比例承担；供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营设施设备改造应达到分户计量、分户控制条件，其建设改造支出由相关专业经营单位承担，市政府对投资责任另有规定的，从其规定；业主专有部分的设施设备改造支出由业主承担。

老旧住宅小区整治改造完成后，街道办事处、乡（镇）人民政府应当组织业主成立业主大会，由业主大会决定选聘物业服务企业或者其他管理人管理物业。业主大会成立前的老旧住宅小区物业管理，由社区居委会组织实施。未建立专项维修资金制度的老旧住宅小区，业主应当按照国家和省有关规定交纳专项维修资金；物业服务企业可以根据物业服务合同约定，受业主委员会委托代业主归集专项维修资金。

八、建立健全物业管理信用体系

建立市、区、街道（乡镇）、社区、业主委员会共同参与的信用评价工作机制，完善物业服务企业信用档案，通过对物业服务企业服务质量的定期考核，及时、全面、客观地记录企业的人员配置、服务业绩、业主投诉及不良信用等。住房城乡建设部门要加强物业服务企业的资质管理，建立与人力资源和社会保障等部门的信息共享机制和专家评审制度。对存在不履行合同、违规收费、发现违章建设不及时制止或报告、不配合监管部门工作等情况的物业服务企业，相关职能部门要依法依规进行查处，并将结果记入不良信用档案。开展优秀物业服务项目评选活动，将评选结果与物业招投标、企业信用评价、行业评先树优以及物业收费挂钩，不断提高物业服务质量水平。

九、强化保障措施

（一）加强组织领导。市政府成立由分管副市长任组长的市物业管理工作领导小组，各区政府（管委）也要成立相应机构，把加强物业管理作为事关城市长远发展和群众切身利益的重要工作，分解任务、细化责任，建立一级抓一级、层层抓落实的工作体系，为物业管理工作提供有力保障。各级各有关部门单位要将物业管理工作摆在突出位置来抓，主要负责同志负总责，分管负责同志靠上抓，创新思路、强化措施，加强协调、密切配合，形成齐抓共管的合力，促进物业管理工作健康有序发展。

（二）严格考核监督。要制定科学的管理考核指标及考核办法，突出考核重点，加大考核权重。各区要结合实际，抓紧制定本辖区物业管理工作方案，加强对物业管理工作的组织协调和监督检查，对工作情况实行定期调度，推动工作落实。要逐级签订责任书，建立物业管理工作目标考核制度，完善区、街道（乡镇）、社区三级考核机制，切实调动各方面积极性，确保各项工作任务落到实处。

（三）营造良好氛围。各级各有关部门单位要采取多种形式，大力宣传《物权法》、《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》等相关政策法规，宣传物业管理工作的重要意义，让人民群众和社会各界了解政策，主动支持、参与物业管理活动，为物业管理行业的发展营造良好的舆论氛围。

莒县、五莲县要参照本意见，制定各自辖区内加强物业管理工作的具体实施意见。

日照市人民政府

2015年10月20日