大众网日照10月27日讯(记者 胡芳泰)连日来,日照全市拆迁工作正在紧张有序的推进中。根据计划,2016年日照计划拆迁76个村、2.6万户。而在此过程中,发生了不少村民将房子卖出,又想回来要拆迁款的案例。
房子已然卖出又想回来要拆迁款
开发区山后一村今年的拆迁涉及1050户。近日记者采访时,村支部书记张存团介绍说,约有50户出现房屋买卖情况。
“以前把房子卖了,如今看到拆迁,又回来要补偿款。”
“情况很多,有些房子卖了几十年了,有些只是双方私下签了个买卖协议,没过户。”
张书记庆幸,通过调解或买卖双方协商,矛盾基本都化解了。
其实,因为拆迁而出现的房屋买卖纠纷不仅在一个村,而是普遍存在于全市乃至全国各地的拆迁村中。
律师解读
山东名律律师事务所律师何恩玺在接受记者采访时表示,“我个人认为,这是一种不正常情况,卖房者的行为不应提倡。首先,市区国有土地上的房屋买卖,并不违反法律强制险规定,应当是有效的。其次,卖房者违背了诚信原则,属于见利忘义行为!最后,这种矛盾也有碍社会稳定。一般的房屋买卖,双方都是自愿的,多数合同已经履行,卖方交付了房屋,买方都按照市场支付了合理的对价。甚至有些是十多年几十年前的交易,双方一直没有任何纠纷,现在因为拆迁买房者再来要补偿款,显然不利于社会稳定。”
法官说法
记者随后采访了一些法官。这类案子不少,具体情况千差万别,并非所有买卖村里房子的合同均无效,按法律规定应确认无效的合同,一般会被确认无效。但合法有效合同的卖主要求返还所卖房产的,是一种违背诚信的行为,所以只要不符合应依法确认无效的情形,审判时一般从维护交易安全角度出发,予以驳回卖主的诉讼请求。
相关判例
案件一:1998年,开发区某村,方正(化名)把自己的三间平房连同院子卖给了王堂(化名),价钱2万元。双方签订协议。
协议内容约定了房屋位置及面积、房产及土地使用权证号、房价及交款方式等,同时找了一个见证人签字并捺印。
官司发生在16年后。
2014年,方正向法院提出,对方一直未付房款,按每年涨1万元标准,至今应支付16万元,诉求王堂支付剩余房款16万元。
同时提出,王堂是该街道村委以外的村民,不应当享有村内宅基地权利,该房屋买卖行为无效。
王堂反驳说,钱已经给了。
为证明,他找来了当年的证人。
证人证明说,当年两人找他做中间人,“由我起草买卖协议,房子是两万块钱,约定一手钱一手钥匙,不给钱不给钥匙,我觉得已经给房款了,已在买的房屋里住了十几年。”
法院认为——
两人签订房屋买卖合同时,房屋占用土地为集体所有土地,王堂非日照经济技术开发区该村村民,当时无权取得该村的宅基地使用权,但该村集体所有土地转为国有土地后,涉案土地可以自由流转,王堂可以依法取得房屋占用土地的使用权,故两人签订房屋买卖合同时的无效情形已消除,从尊重当事人的意思自治,维护交易安全,促进诚实信用的原则考量,应认定双方所签订的房屋买卖合同有效。
据此,法院一审做出判决,驳回方正的诉讼请求。
方正不服上诉,日照市中级人民法院二审做出最终判决:维持原判!
案件二:
张三(化名)是东港区秦楼街道居民。2001年11月,他与李四(化名)签订楼房买卖合同,把分得的安置子女房卖予李四。
后因村里不再继续建房,张三的子女不能继续购房了。
10多年后,张三把李四告上了法庭,起诉理由是:张三分得房产系村集体宅基地,二者交易行为违反了法律的强制性规定,应为无效民事法律行为,请求判决所签订的楼房买卖合同无效!
法院审理查明:2001年11月16日,张三所在村改建为“社区”。涉案房产位于社区内,其房屋所占用的土地系国有土地,而非农村集体所有土地。李四虽然不是该社区居民委员会集体组织成员,但可以依法取得涉案房屋的所有权。
从尊重当事人的意思,维护交易安全,促进诚实信用的原则考量,应认定双方所签订的楼房买卖合同有效。
2015年6月30日,法院做出判决,驳回原告张三的诉讼请求。