1.由于新冠病毒疫情爆发和政府采取防控措施，导致客流显著下降，收入骤减甚至没有收入，饭店、商场等场地的承租户是否可以单方解除租赁合同？

答：不能。因为不可抗力事件的发生，对履行合同的影响是有大有小的（租期的长短亦是一个衡量标准），疫情只是暂时影响到合同的履行，可以通过延期履行来实现合同的目的，对此不能行使法定解除权。只有不可抗力致使合同目的实际性的不能实现时，当事人才可以解除合同，如因地震、洪水、战争等因素造成租赁房屋的灭失、疫情导致无法使用期限超过租期的大比例时间或超过租期的。

2.在此次疫情中，是否所有的房屋租金都能要求免除？

答：并不是所有的房屋租金都能够主张免除。具体情况应具体分析，是否减免租金和减免多少应综合考虑疫情这一不可抗力给承租人的经营或居住功能是否带来实际性的影响、影响大小、因果关系等因素，还需要考虑承租人所遭受的损害是否属于正常的商业风险或自身原因所引起。

3. 对于租赁房屋的用途为用于生产经营，现已有明确行政管控政策导致无法实现使用目的，承租方是否可以向出租方主张免除相应的租金？

答：可以，应当免除租金。此种情况是指因政府及有关部门为防治新冠病毒疫情而采取行政措施直接导致租赁合同不能履行的情况。如根据政府的要求关停的网吧、KTV、酒吧、电影院、大卖场、餐饮场所、农贸市场等。又如因政府政策延长假期造成无法开工的工厂导致工厂未能用于生产经营的。由于此时出租人因行政管控而无法提供可供承租人持续正常使用的租赁房屋，则承租人也当然无需支付相应的租金，同时出租人无需承担无法提供适格租赁房屋的违约责任。

4. 承租方仍继续使用租赁物用于经营，但受疫情影响收益明显减少甚至亏损的，承租方是否可以向出租方主张减免相应的租金？

答：可请求减免部分租金。此种情况是在疫情期间，承租人一直占有并使用着租赁物用于经营活动，因此免除租金是明显不符合情理的。因疫情对生产经营产生了明显的影响，如因疫情给社会公众造成的恐惧或政府限制人员外出导致商场人流明显减少的，疫情导致物流、交通畅严重影响生产经营且导致承租人收益明显减少甚至亏损的，承租人可据此为由要求减少部分租金。

5. 承租人仍继续使用租赁物用于经营，疫情并未导致其收益明显减少的，承租方是否可以向出租方主张减免相应的租金？

答：不可请求减免租金。如疫情并未影响其生产经营甚至导致其经营收益明显高于日常情况的，如用于开设药店或销售防护用品的房屋获得了比往常更大的收益，承租人不可主张减免租赁。对于仍继续使用租赁物用于经营活动，其收益减少不明显的，亦不可请求减免租赁。

6. 承租人在疫情期间使用用于居住功能的租赁物的，承租方是否可以向出租方主张减免相应的租金？

答：不可主张减免租金。疫情发生期间，疫情虽对承租人使用其所承租的用于居住的房屋带来有所不便，但并未影响到原租赁合同目的中的使用用途，不可主张减免租金。承租人因疫情原因“居家隔离”是承租人承担法定责任的表现，未影响租赁物的居住功能，亦不可主张减免租金。

7. 因疫情原因导致承租人在疫情期间无法使用用于居住功能的租赁物的，承租方是否可以向出租方主张减免相应的租金？

答：可以请求减免租金。如因疫情原因，租赁物被封锁、因行政管控承租人无法回到住处使用所承租的居住房屋的，因承租人并未享受居住房屋的利益，未能实现租赁合同目的，就如前面案例所述用于经营的承租人停业不予经营样，应可向出租人主张减免租金。

8.在相同无法开工的情况下，短期租赁（如三个月）和长期租赁（如三年）的应当如何处理？

答：若本身租期较短，且因地区政策管制问题造成长时间无法开工，此情况若导致使合同目的已经无法实现，可以协商解除合同。若租期较长，相对来说停工时间占据租期比例较小，可以和出租人协商减免停工期间的租金。如果相较于整体租期而言，受影响的日期较短，不建议主张变更或者解除合同。在疫情阶段，大家都应该本着宽和有礼的态度，保证合同的切实履行，减少争议与纠纷。

9. 承租方能否以疫情影响经营为由，拒付商铺租金？

答：租赁合同为双务合同，在出租人（如建材城）已将符合合同约定的房屋交付承租人使用并在租赁期间保持房屋符合合同约定的使用目的时，承租人应按合同的约定向出租人交付租金。此次疫情的发生，并非出租人所能预见、避免和克服的，因疫情而影响承租人的经营也并非出租人所造成，因此，在出租人并未违反租赁合同约定义务的情形下，承租人并不享有履行抗辩权，所以不能拒付租金。但双方可以就出租人减免部分租金或适当延长租赁期限事宜进行协商。

 商品房买卖篇

10. 因新冠病毒疫情导致商品房买卖合同无法签订，购房者可否要求免责？

答：因政府延迟复工、交通管制措施导致商品房买卖合同无法签订的，应根据疫情的影响，部分或全部免责。待前述影响合同履行的情况消失后，双方应该及时按约签订《商品房买卖合同》，否则仍应承担违约责任。但根据《合同法》第一百一十七条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任，故如果是购房者迟延履行后发生肺炎疫情的，不能免除责任。

11. 购房者能否以肺炎疫情为由主张免除逾期支付购房款的违约责任？

答：《商品房买卖合同》中约定的购房款支付方式中，除需要以银行贷款支付外，其他购房款逾期支付的，除非有其他特殊情况，否则购房者应承担逾期付款违约责任。

12. 因疫情未按约定偿还银行贷款，购房者是否应承担违约责任？开发商是否应承担保证责任？

答：2020年2月1日，中国人民银行、财政部、银保监会、证监会、外汇局发布《关于进一步强化金融支持防控新冠病毒感染肺炎疫情的通知》，明确因感染新型肺炎住院治疗人员、隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员、受疫情影响暂时失去收入来源的人群等五类人员，可以合理延后还款期限。具体如何操作，以各大银行发布的细则为准。对于符合延长还款期限的人员，银行在给予购房者合理还款的期限内，应当兼顾开发企业的利益，不应要求开发商承担保证责任。

13. 开发商能否以肺炎疫情为由主张免除逾期交房的违约责任？

答：受肺炎疫情影响，开发商交房问题面临严峻的考验，结合“非典”时期法院审判实践，区分情况说明如下：

（1）《商品房买卖合同》在疫情发生前签订，约定的交房时间在疫情发生前，此时根据《合同法》第一百一十七条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

（2）《商品房买卖合同》在疫情发生前签订，约定的交房时间在疫情发生时或疫情发生后的日期，因疫情政府采取防控措施或受疫情影响导致合同不能履行，可以适用“不可抗力”的相关规定，主张免除部分或全部责任。如：因防治疫情政府要求延期复工期间（山东为2020年1月31日至2020年2月9日）、工地出现“肺炎疫情”病例，被政府下令封闭、或政府明令工地不得开工、或政府因疫情影响明确暂停对项目的相应验收等，由此造成的逾期交付，开发商可以“不可抗力”主张免除该段期限间内的责任。

除前述行政管理措施外，如非政府措施导致的工人不到位、材料采购困难等造成工期滞后，并不会直接导致合同不能履行。受此影响造成的交房延期存在不被认定为“不可抗力”的可能。法院可能会参照2003年06月11日颁发《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》的精神，以“按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理”，从而认定开发商是否应当承担责任及责任大小。

（3）《商品房买卖合同》在疫情发生时或发生后签订，开发商普遍可以预判疫情对工期造成的影响，此时疫情不属于不可抗力，也不属于“不可归责于双方当事人的事由”，开发商主张免责难以被支持。

14. 针对此次疫情，开发商、购房者应采取哪些积极应对措施？

答：因肺炎疫情导致开发商、购房者无法履行义务，或对当事人的权益有重大影响的，开发商、购房者均应积极收集证据，并履行相应的通知义务，避免损失进一步扩大。具体包括：（1）搜集政府部门防控疫情文件，包括政府延期复工的通知、交通运输管制规定、人员流动的管理措施、房地产管理部门对工地施工的规定、银行同意延长还款期限的文件（符合延期还款条件的应及时向贷款银行提出申请）。（2）及时对施工现场进行取证、搜集开发商与施工企业、监理单位关于疫情影响工期的往来函件；监理单位关于现场无法施工的监理日志等。（3）及时向对方发送通知，告知相对方发生疫情可能对合同履约造成的影响。根据《合同法》第一百一十八条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

节选自微信公号  日照仲裁